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Mercato immobiliare

LA POLITICA DEL MATTONE
Cara casa quanto ci costi

LA POLITICA DEL MATTONE <br />
Cara casa quanto ci costi


di Alessandra Spalletta

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Pechino, 01 mar. - "La Cina deve approvare una politica di lungo periodo. In questo momento la stretta colpisce solo le operazioni immobiliari": Sun Xuegong, economista di un think tank legato alla potente Commissione Nazionale per lo Sviluppo e le Riforme, scandisce alla Reuters la realtà dei fatti. Sun riassume la situazione che da tempo costituisce uno dei più intricati nodi al pettine nel guazzabuglio economico del Dragone: il mercato del real estate brulica di speculazioni. Gli appartamenti vuoti sono il pasto prelibato per gli investimenti lucrosi. Sul da farsi gli esperti si scatenano in una ridda di ipotesi che vanno da un ulteriore – temuto – aumento dei prezzi delle case alle misure che il prossimo governo, una volta insediatosi, dovrebbe affrettarsi ad adottare per raffreddare un mercato in ebollizione.

 

Ridurre i prezzi delle case alle stelle è un tema che la prossima seduta parlamentare (l'Assemblea Nazionale del Popolo aprirà i battenti il 5 marzo) non potrà ignorare. Gli investitori hanno dapprima scommesso che la spesa sulle infrastrutture voluta dal governo avrebbe spinto i prezzi del mattone, per finire secondariamente a invocare nuove misure in grado di raffreddare un mercato che in città come Pechino e Shenzhen ha fatto lievitare i prezzi con record di crescita a due cifre.  Un'incertezza che ha provocato l'oscillazione nei prezzi degli asset.

 

Di oggi la notizia pubblicata sul South China Morning Post che secondo gli analisti tra le intenzioni del nuovo governo non ci sarebbe l'adozione di nuove misure restrittive ma l'applicazione di quelle che ci sono già. Niente tasse aggiuntive, quindi, per gli economisti interpellati dal quotidiano di Hong Kong. È da tre anni che la Cina teme lo scoppio della "bolla" e per arginare il rischio, ha varato diverse misure per frenare il prezzo del mattone, dalla stretta ai mutui, all'imposta pilota sulle abitazioni in alcune città fino a vere e proprie limitazioni all'acquisto di immobili. Nonostante i blocchi, il mercato continua a espandersi e i prezzi continuando a crescere a gennaio per il terzo mese consecutivo.

 

La settimana scorsa, infatti, sono state rese note le statistiche ufficiali del real estate relative al mese scorso. Dati shock: i prezzi delle abitazioni hanno continuato a salire con un ritmo sempre più serrato. Su di un campione statistico di 70 maggiori città cinesi monitorate dall'Ufficio Nazionale di Statistica, è emerso che in 53 di queste, i rincari sono stati del 2.2 % nel solo mese di gennaio. I mercati si sono mostrati più nervosi alla notizia rispetto a un sonnacchioso governo che (in apparenza) ritarda l'annuncio di manovre correttive: le borse di Shanghai e Shenzhen hanno perso il 7%. Gli economisti dei maggiori think tank statali non pensano che gli investitori abbiano tutti i torti quando temono che il governo si stia preparando a estendere la tassa sul mattone – avviata nel 2011 a Shanghai e Chongqing come vessillo di un programma pilota – e farla rientrare in una riforma più ampia della terra e della politica fiscale.

 

E' necessaria una politica di lungo periodo, quindi. Sun, come altri, ritiene che sia urgente varare un piano che serva a stabilizzare in fretta il mercato immobiliare. Non c'è dubbio che il leader in pectore Xi Jinping, che dal prossimo 5 marzo  sarà il nuovo presidente in carica al posto di Hu Jintao, insieme al futuro premier Li Keqiang che succederà  a Wen Jiabao, scioglieranno il nodo proponendo una soluzione. Giusta o sbagliata che sia. Il tergiversare del governo degli ultimi mesi rispetto a un'emergenza che non può più attendere i tempi della politica, secondo gli analisti, è dovuta unicamente alla transizione dei vertici.  "Qualsiasi cambiamento appare irrealistico nell'ultimo mese in cui l'attuale governo è in carica" spiega alla Reuters Wang Jun del China Center for International Economic Exchange (CCIEE). E allora la nuova leadership dovrebbe evitare di mostrarsi recidiva e smettere di scavare nel luogo sbagliato: il punto dove con insistenza ha scavato Wen Jiabao negli ultimi anni di amministrazione della cosa pubblica, non sbuca da nessuna parte. Le rassicurazioni sul controllo dei prezzi delle case del governo uscente sono servite a ben poco: evidentemente la strada da seguire è un'altra. E i nuovi leader – assicurano gli economisti da Pechino – sono convinti che sia giunto il momento di cercarne un'altra. 

 

Tassa sì, tassa no

 

"È impossibile che la tassa sulle proprietà provochi da un giorno all'altro un abbassamento dei prezzi delle case, ma di sicuro il provvedimento servirà a contrastare la speculazione in atto nel settore immobiliare": il sindaco di Chongqing Huang Qifan aveva illustrato così due anni fa  l'approvazione del governo centrale per varare un esperimento d'imposta sulle proprietà a Shanghai e Chongqing, l'ennesima mossa che puntava a ridurre i rincari di un settore immobiliare alle stelle.

 

Mai come oggi le dichiarazioni di Huang Qifan appaiono più provvidenziali. Oggi – secondo alcuni analisti sentiti dalla Reuters - la tassa estesa ad altre città maggiori è il rimedio cui il governo di Pechino starebbe per ricorrere come extrema ratio per sgonfiare i prezzi e arginare il rischio di una bolla speculativa.

 

In cosa consiste la tassa? La strada intrapresa nel 2011 dalle due megalopoli era leggermente diversa: a Chongqing tutti gli acquirenti d'immobili con un valore tra il doppio e il triplo della media di mercato hanno iniziato a pagare un'imposta dello 0.5%, mentre coloro che acquistavano una casa dal valore ancora superiore si sono visti applicare un'aliquota dell'1%. A Shanghai, invece, l'imposta è stata pari allo 0.6% del valore dell'immobile ed è stata applicata a tutti i cittadini che acquistavano una seconda casa.

 

A ciascuna città la sua tassa. Anche se il giornale di Hong Kong SCMP tende a escludere, nell' articolo apparso quest'oggi, il ricorso del governo a nuove misure di controllo, tra le proposte in cantiere, oltre all'espansione dell'imposta, figurerebbe anche l'aumento dei tassi sui mutui e un innalzamento degli anticipi obbligatori per la compravendita degli immobili. Interventi, questi, mirati a raffreddare il mercato ma che inevitabilmente andrebbero a erodere gli affari dei costruttori, riducendo i loro guadagni indispensabili per ripagare i debiti. Forse per qualcuno l'adozione delle misure di salvataggio per un settore surriscaldato, darà il via a un tragico countdown. La stampa cinese ha pubblicato una lista provvisoria delle città che dovrebbero seguire il destino di Shanghai e Chongqing: all'appello non mancano Pechino, Shenzhen, Hangzhou, Wuhan e Xiangtan, anche se in nessuna di queste città i governi locali hanno finora confermato l'applicazione della famigerata tassa. Ma gli analisti si dicono tranquilli: queste metropoli d'Asia reggeranno l'urto e sapranno sostenere l'austerità fiscale.

 

Alcuni funzionari locali temono invece che l'introduzione dell'imposta sugli immobili potrebbe provocare una fuga repentina dal mercato, dato che l'aumento dei costi potrebbe spingere sempre più investitori a cercare di disfarsi delle loro proprietà.

 

Mentre l'autorevolissima voce del China Securities Journal annuncia nuovi piani messi in cantiere dalle autorità che starebbero discutendo i dettagli di una linea politica tesa a contenere i rincari, i segnali che arrivano dal governo sono per la verità disomogenei. Nel corso dell'ultima riunione del Consiglio di Stato presieduta da Wen Jiabao, l'unica certezza a emergere è stato un piano generico e la (ribadita) necessità di una campagna per il controllo dei prezzi. "Il piano è quasi pronto", nulla di più concreto.  Solo voci.

 

A Pechino il governo ha aumentato i controlli sulla qualità degli  acquirenti immobiliari - ossia il numero di case di proprietà dei singoli nuclei familiari e la durata delle assicurazioni pagate nella città, oltre a punire quei funzionari rei di aver facilitato operazioni immobiliari 'squalificate'. Gli investitori temono che l'attuale situazione finisca con l'invocare misure tremendamente restrittive: si parla di un aumento dell'anticipo da versare per l'acquisto dell'immobile al 70% del valore dal 60% attuale. Ma gli acquisti della prima casa sono ancora incoraggiati con l'obbligo di versare 'solo' il 30% del valore e sconti sul mutuo. 

 

Cosa è successo al mattone cinese? Occhio all'inflazione

 

In Cina alla fine dello scorso anno le case invendute equivalevano a una superficie totale di 236 milioni di metri quadri. Un boccone prelibato per gli investimenti lucrativi. Secondo Liu Jiawei dell'Ufficio Nazionale di Statistica, l'impennata dei prezzi delle case che si è avuta nell'ultimo trimestre del 2012, si placherà una volta che le autorità rafforzeranno le misure restrittive varate negli ultimi tre anni. Non tutti la pensano così. Xianfang Ren dell'IHS Global Insight spiega che se la Cina non riesce a drenare la liquidità in circolazione nel sistema, un fattore che determina le spinte inflattive, "il mercato immobiliare potrebbe sfuggire al controllo delle autorità al punto da riaffermare una situazione economica insostenibile".

 

La battuta che circolava sul web nel 2010 era un originale acronimo:  C.H.I.N.A, "Cheap House Is Not Allowed", "Le case a basso prezzo sono proibite".

 

Tutto ha avuto inizio nel 2008. Scoppia la crisi finanziaria globale. La Cina vara un pacchetto di stimoli impressionante di 4mila miliardi di yuan. Soldi che servono al Drago per arginare la recessione. Soldi che però sono alla base dell'eccesso di denaro in circolazione. Una situazione che si aggrava con l'ondata di nuovi prestiti erogati dalle banche su impulso del governo: nel biennio 2009-2010 gl'istituti di credito immettono nuova liquidità per la cifra record di 17.500 miliardi di yuan. L'inflazione s'impenna. Il mantra di Wen Jiabao all'Assemblea Nazionale del Popolo del 2011 diventa "l'inflazione è una tigre". Dopo il tasso del 6% del luglio 2011, ben al di sopra della soglia limite del 4% stabilita dalle autorità monetarie,  l'indice dei prezzi al consumo inizia a scendere fino a toccare un più rassicurante 2,5%  del dicembre scorso. Per raggiungere quest'obiettivo, la Banca centrale ha varato una serie di manovre restrittive, come l'aumento dei tassi d'interesse e gli incrementi delle riserve obbligatorie per le banche, a più riprese. Per un po',  insomma, la Cina ha ordinato ai banchieri di chiudere i rubinetti del credito. Il governo è preoccupato per l'impatto dei rincari sulle condizioni reali della popolazione che da tempo mostra preoccupanti spaccature: il divario tra ricchi e poveri non è mai stato così ampio, come segnala il Coefficiente di Gini. I  prezzi delle abitazioni alle stelle rendono difficile l'acquisto di una casa di proprietà, l'ambizione principale della classe media. E proprio sulla classe media – la borghesia arricchita – si basa il contratto sociale tacitamente siglato con il governo che promette ricchezza in cambio del consenso assoluto. Se la borghesia è scontenta il contratto vacilla. E se il contratto vacilla la legittimità del Partito scricchiola. Il sillogismo non fa una piega.

 

Imbrigliata l'inflazione, la Banca Centrale inizia a varare manovre espansive, l'anno scorso, inaugurando una serie di drastici tagli ai tassi d'interesse con la speranza di far ripartire l'economia. Infatti, il calo degli ordini dovuti alla contrazione dei mercati europei e statunitensi ha causato  il rallentamento dell'economia del Dragone, oltre ai fattori interni sopra citati. L'inflazione resta la principale fonte di preoccupazione per le autorità, in un momento delicato della transizione da un modello di crescita trainato dall'export e dagli investimenti a un prototipo basato sulla crescita dei consumi interni, che restano bassi. Da mesi il governo cinese sta cercando di conciliare il basso livello di crescita (l'economia cinese nel 2012 è cresciuta del 7,8% al minimo dal 1999) con una ripresa stabile dei consumi interni.

 

Gli analisti approvano le mosse delle autorità monetarie: l'economia può rimettersi in moto solo con politiche fiscali e monetarie più rilassate. "La Cina è entrata nella fase dei tagli dei tassi d'interessi e PBoC ha ancora spazio di manovra se continua a tenere l'inflazione sotto-controllo" sosteneva Raymond Yeung, economista all'ANZ Bank. Ma la battaglia è ancora lunga. E la lotta contro la speculazione edilizia rappresenta forse il fronte decisivo della guerra all'inflazione.

 

Oggi l'aria sembra cambiata di nuovo: la Banca centrale, dopo la distensione dei tassi nell'estate scorsa, ora potrebbe modificare la politica monetaria e imboccare nuovamente la strada dell'austerità, dopo aver già drenato liquidità sul mercato monetario a ritmi da record questa settimana per 146 miliardi di dollari (come si legge sul Sole 24 Ore il 23 febbraio). A prendere le redini sarà con molta probabilità l'attuale governatore Zhou Xiaochuan, che secondo indiscrezioni raccolte dal Wall Street Journal dovrebbe rimanere al suo posto, nonostante sia giunto all'età della pensione, per dare continuità all'azione della banca centrale. "Crediamo che il governo inasprirà la politica monetaria quest'anno per contrastare l'inflazione e i rischi finanziari", scrive Zhang Zhiwei, capo economista di Nomura Holdings a Hong Kong. "La corsa dei prezzi degli immobili – ha detto Zhang – costringerà il governo ad aumentare i tassi nei prossimi mesi". L'austerità salverà la Cina dalla bolla?

 

Ma come si è arrivati a questo punto? E' successo questo. La maggior parte dei 17500 miliardi di nuovi prestiti del bienno 2010-11 sono finiti a finanziare nuovi progetti immobiliari. La situazione si è complicata ulteriormente con la presenza delle Local Investment Companies (Lic), veicoli finanziari subordinati alle amministrazioni locali. I governi locali si sono indebitati ottenendo attraverso le Lic credito dalle banche per la realizzazione di progetti immobiliari, presentando come garanzia il più importante bene in loro possesso: la terra, che in Cina è proprietà dello Stato. Il governo locale ha trovato un escamotage per aggirare i limiti al finanziamento diretto alle amministrazioni locali.  Le agenzia semi-pubbliche hanno poi iniziato a emettere bond locali non legati a un singolo progetto, ma frazionabili in diversi prodotti finanziari. L'enorme emissione di questi bond era basata sul fatto che le piattaforme finanziarie che li emettevano davano per scontata la solvibilità delle amministrazioni locali.

 

Si sbagliavano. E' del mese scorso la notizia che il governo cinese sembra avere scampato la crisi del debito delle amministrazioni locali, o di averla almeno rinviata. I tre quarti dei prestiti che dovevano maturare a fine 2012 sarebbero stati prorogati dalle banche cinesi. Si tratta di una cifra che potrebbe essere superiore, secondo i calcoli del Financial Times, ai tremila miliardi di yuan, circa 355,5 miliardi di euro.

 

Chissà se quel 60% di possibilità che la Cina sprofondi quest'anno in una crisi sistemica dovuta al crollo del mercato immobiliare, e al conseguente contagio esteso al sistema bancario, prevista da Fitch nel 2010, sia un rischio remoto. Di sicuro le mosse che finora Pechino ha messo in campo per raffreddare il mercato immobiliare, non hanno avuto grande successo.

 

I prezzi delle case hanno ricominciato a lievitare quando a metà del 2012 la banca centrale ha deciso un nuovo taglio dei tassi d'interesse per iniettare liquidità nel sistema. Da gennaio a dicembre dello scorso i prezzi delle case sono cresciuti del 53% in 70 città monitorate dall'Ufficio Nazionale di Statistica. Secondo gli analisti della Reuters, le case costano il 12,2% in più a Pechino e il 10,8% in più a Canton rispetto al gennaio dello scorso anno, sancendo il ritorno a tassi di crescita a due cifre. A dicembre un sondaggio dell'agenzia prospettava un aumento del 7% quest'anno e del 5% per il 2014: stime basate sulle aspettative degli economisti sulla domanda più robusta e una economia rinvigorita.

 

Ma c'è un altro fattore da considerare. Le famiglie cinesi, quando l'economia cresce, investono i loro risparmi nel bene che dà loro maggiore sicurezza: la casa. "La gente ha così tanti soldi che non sa bene dove metterli", ha detto Jing Ulrich di J.P. Morgan in una conferenza lunedì. "I prezzi degli immobili riflettono la liquidità presente nel sistema", spiega Ulrich al Wall Street Journal. Secondo Ulrich l'andamento del real estate in Cina segue un ciclo breve, di 14 mesi. Questo significa che se il mercato ha raggiunto il picco degli aumenti tra maggio e giugno dell'anno scorso, oggi siamo entrati nel nono mese del processo. Negli ultimi mesi gli immobiliaristi hanno raccolto fondi, acquistato terreni e incrementato la compravendita delle case. Tra qualche mese dobbiamo aspettarci un nuovo picco.

 

"La politica di austerità che il governo dovrà adottare non è ancora pronta": questa sembra la conclusione cui sono giunti gli analisti. Per il momento.

 

Le manovre della Banca Centrale
A cura di Eugenio Buzzetti

 

Sotto la guida di Zhou Xiaochuan, la Banca Centrale ha acquistato massicci quantitativi del debito pubblico americano, operazione che aveva come scopo quello di continuare a finanziare il mercato di riferimento per le proprie esportazioni e usare l'enorme riserva di dollari come leva nei confronti di Washington. Con la crisi del 2008, il meccanismo si è incrinato: il rischio di una svalutazione del dollaro comporterebbe una perdita netta della Banca Centrale, che nei suoi forzieri detiene riserve valutarie per oltre per oltre tremila miliardi di dollari, cifra che rende Pechino il primo creditore degli Stati Uniti. Zhou, secondo alcune voci, sarebbe anche finito sotto accusa per la perdita di 430 miliardi di dollari investiti nei due ex-giganti del mutuo a stelle e strisce Fannie Mae e Freddie Mac. In quella circostanza, Zhou sarebbe finito anche agli arresti domiciliari, voce poi smentita dalla stessa Banca Centrale.

 

Tra le misure prese più di recente per arginare gli effetti del rallentamento economico che l'economia cinese ha subito tra il 2011 e il 2012, la Banca Centrale ha tagliato per due volte i tassi di interesse e per tre volte i requisiti di riserva obbligatori. Nel suo discorso di fine anno, il 31 dicembre scorso, il governatore della Banca Centrale cinese, Zhou Xiaochuan, ha ribadito che la Cina manterrà una prudente politica monetaria nel 2013, e preannunciato riforme nel settore finanziario. Zhou ha anche espresso l'intenzione di mantenere stabili i prezzi, e la necessità di promuovere una crescita economica stabile e sostenibile. Obiettivi, questi ultimi, condivisi  anche dal governo e dai nuovi dirigenti del Comitato Permanente del Politburo.

 

L'obiettivo di Pechino è quello di creare una "società moderatamente prospera", aumentando il benessere della popolazione, nonostante il PIL sia destinato a rimanere attorno ai livelli attuali nei prossimi anni. Per riuscirci occorrerà mettere mano a importanti riforme per evitare quella crisi finanziaria e valutaria paventata da Caixin in un editoriale di Andy Xie, e in questo momento la Cina sembra puntare ancora sul cavallo più sicuro, Zhou Xiaochuan, forse per altri due anni ancora.

(Dall'articolo Il futuro della Banca Centrale. PBOC, DOPO ZHOU ANCORA ZHOU )

 



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